中國富人積極佈局海外房產 歐洲持續升溫



導讀



數據顯示,中國投資者的房地產資產配置比例非常高,超過60%,而發達國傢投資者的房地產配置比例則低於10%,過去兩年都在5%~8%之間,對國內眾多的財富管理機構來說,要協助國內富人群體進行財富管理和資產配置,加大海外份額,實現持續增長,這一切才剛剛開始。

本報記者 張曉玲

實習記者 周智宇 深圳報道

2015年國慶節去瞭趟歐洲後,吳華開始考慮在西班牙或葡萄牙投資買房。

此前,她遞交瞭好幾年的加拿大投資移民申請,至今未果。去年以來,美國、加拿大、澳大利亞這些傳統的移民國傢,紛紛收緊瞭投資移民政策;而歐洲,卻打開瞭另一扇門。

像吳華這樣的單純考慮移民和未來生活的人,正在越來越多。而那些更專業的不動產投資者,已經或正在出手美國、加拿大、澳洲和歐洲的房產。

隨著2014年末以來一系列寬松政策,國內一線城市房價再度走高,夏季的股市動蕩等因素讓國內出現瞭資產配置荒,中國高凈值人群(可投資資產在1000萬元人民幣以上)在全球配置資產如火如荼。

多傢國際機構的數據顯示,中國高凈值人群在配置資產時更偏愛房產購置。過去十多年來,從香港、新加坡,到美國、加拿大再到歐洲的英國、西班牙、葡萄牙,中國的富人們沿著這一路徑轉戰全球購房移民;而高凈值人群數量的增多,又反過來推動瞭不動產資產配置的全球化。

持續升溫的歐洲

不經意間,在過去兩年裡,中國人的購房熱情,就從北美燃燒到瞭歐洲。

國際房地產網站居外網聯合首席執行官安德魯·泰勒表示,中國投資者正在向海外拓展,他們在尋找具備增長潛力的地方,在過去一年裡,西班牙是中國買傢投資最多的國傢,其次是葡萄牙、意大利和塞浦路斯。

歐洲地區都是非傳統移民國傢,原先都以輸出移民為主。2011年以來,美國、加拿大等主移民國移民政策呈持續收緊態勢,而歐洲國傢則更持開放態度,紛紛出臺瞭“黃金投資移民”計劃,如葡萄牙、西班牙,意大利,希臘,塞浦路斯等,都先後出臺購房投資移民的法律措施。

對於吳華來說,歐洲具有投資安全穩定、舒適的環境、精英的教育、豐富的福利等一系列的優勢。

在操作層面,相對於北美,歐洲國傢的移民政策對申請人沒有經商背景、語言的要求,投資額也比較低,辦理速度比傳統移民國傢要快很多,使越來越多的中國投資者將目光聚焦於此,歐洲購房移民項目持續火熱。

葡萄牙和西班牙的官方發佈的數據顯示,目前來自中國的申請人占瞭總申請數量的80%以上。

過去三年中,獲得葡萄牙“黃金居留許可”的投資人共2502位,其中房地產投資者2368人。在2502位投資人中,中國有1996人。

根據英國移民局官方數據,在世界范圍的英國投資移民申請人中,中國籍人士在2013-2014年占總申請人的35%,2014-2015年更升至48%,居世界第一 。

當前歐元匯率和歐洲房價都處於歷史低位,隨著歐洲整體經濟好轉,房地產市場轉暖。對熱衷投資不動產的中國人來說,歐洲國傢的移民項目不但能讓全傢拿到歐盟身份,享受歐盟福利,還能收獲房產升值和出租帶來的優厚回報,移民和投資兩不誤。

建銀精瑞董事長李曉東認為,相較於中國內地高企的地價(當前一線城市尤其是北京的地價都超過瞭在售房價)、房價,歐洲房地產資產目前仍是一個價值窪地,中國投資移民已進入“歐洲時代”。

據路透社消息,歐洲央行[微博]計劃在12月降息10個基點,這將令歐元進一步貶值,在歐洲購置房產會更加劃算。

遷徙中的投資者

事實上,中國高凈值人群海外購房,是由香港開始。由於文化相近,近在咫尺的香港曾一度最受內地移民的青睞。

2003年,基於振興經濟需要,中國香港推出“資本投資者入境計劃”(即投資定居),投資人無需在香港開設、經營任何生意,隻需投資不少於650萬港元於房地產或金融資產等指定的投資類別,即可獲得定居。

吳華還記得,當年她在深圳的二哥,買瞭香港的一套房子移民,生瞭二胎。然而到瞭2010年,由於申請太過火爆,香港特區政府宣佈將房地產剔出獲許投資資產類別,並將投資門檻從650萬港元提高至1000萬港元。

即便如此,也沒能阻擋內地富豪去香港買房的步伐。2015年,市場消息稱馬雲[微博]和馬化騰均在香港購置上億元豪宅。香港房價自2003至今已經上漲瞭約340%,為瞭抑制樓市暴漲,2012年10月起,香港特區政府頻頻出招,除強化額外印花稅外,還推出“買傢印花稅”增加置業成本,以此來遏制外來投資需求。

香港投資受阻後,美國房產投資升溫,尤其是在2008年金融危機後。由於美國沒有直接的購房移民政策,一些中介機構通過運作美國EB-5項目變相投資房地產,如一款“美國EB-5-獨立別墅花園項目”,號稱投資50萬美元獲移民批準後可返還2棟獨立別墅(可自住或包租,年回報5%),一步到位獲取美國綠卡及房產。

借此,到瞭2013年,中國人成為美國房產的第一大買傢。除單純的投資客外,還有數量龐大的EB-5投資移民群體。2014年,中國投資者已占到EB-5簽證的大約85%。

美國移民局在2014年10月1日開始的2015財年前,暫停向中國投資者發放EB-5簽證。

今年9月30日,美國重啟EB-5投資移民項目並進行調整:50萬美金的投資門檻最高可上漲至120萬美金。

不過,撇開移民,許多投資者在美國置業更多考慮的是資產保值升值。尤其是在2010年後,美國房地產市場開始回升,很多投資者成功抄底。目前美國房價雖然上漲瞭很多,但由於美國經濟復蘇和美元加息的預期,美國房地產房屋信貸銀行申辦任何問題免費諮詢仍是中國投資者認為安全的資產。

據美國全國地產經紀商協會數據,截至2015年3月底的一年中,中國買傢在美國購置房產花費瞭286億美元(約合1775億元人民幣)。

與美國類似,加拿大也是中國富有階層愛去的國傢。加拿大在1980年代中期推出投資一定金額即可移民的計劃,間歷經多次調高投資金額。

但在2014年,加拿大聯邦移民部取消投資移民計劃,對所有提出申請的積案“一刀切”,有6.6萬個申請被退回,其中中國申請占5.7萬個。

北美遇冷之後,中國人又轉戰澳大利亞。李曉東指出,海外房地產投資與傳統移民機遇並存,澳洲尤其如此。繼美國之後,澳洲成為瞭中國最大的移民及投資目的地。

資產配置全球化進行時

國內房地產資產價格過高和貶值風險,是資產配置全球化的重要推手。

李曉東認為,驅動中國人海外投資的主要原因是資產配置,分散風險,海外占比目前約為20%。

一方面,我國宏觀經濟放緩,2014年GDP增速7.3%(國傢統計局修正後數據),創24年新低;2015年上半年更低至7.0%。

另一方面,貨幣超發形成“堰塞湖”抬升瞭資產保值的需求。

李曉東指出,中國的M2是美國的1.5倍,貨幣超發,導致人民幣“內貶外升”,房價在過去10年是漲瞭,但是房價的上漲速度並沒有跟上人民幣的發行速度。因此現在是對外投資的最佳時機,應該抓緊時機將“假錢”換成真“資產”。

福佈斯中文發佈的《2015中國高凈值人群壽險市場白皮書》報告顯示,中國高凈值人群正以每年超過10萬人的數量遞增,從2011年的51萬人到2014年的91萬人,預計至2015年底將達到112萬人。

英國《金融時報》今年7月調查的中國富人中,60%以上表示,他們計劃在未來兩年增持海外資產。其中,住宅房地產最受歡迎,其餘依次為固定收益證券、商業地產、信托產品和人壽保險。

另外,有47%的高凈值個人已安排30%以上的資產投資海外;美國是42%受訪者的首選目的地,其次是香港、澳大利亞、加拿大和英國。

值得關註的是,國內和海外的高凈值人群在資產配置上存在明顯不同。

根據上述調查,資產海外配置的人群基本上分為三類。一是希望通過海外購房置業獲得穩定回報的人,這在海外投資者中數量最大;二是受“以房養學”概念及資產配置理念普及的留學生和傢長;還有就是具備潛在移民需求的群體。

數據顯示,中國投資者的房地產資產配置比例非常高,超過60%,而發達國傢投資者的房地產配置比例則低於10%,過去兩年都在5%~8%之個人信貸利率比較間,且多為商事交易類地產,現金流較為穩定。中國高凈值客戶買的多為住宅、別墅、商鋪等。

追隨投資者的這一全球化資產配置趨勢,國內也出現瞭不少資產管理和財富管理機構。建銀精瑞旗下的迦南資本,成立於2011年,便是致力於海外投資的基金管理公司,目前已佈局澳大利亞、西班牙、葡萄牙等國。

對於不少發達國傢的資產管理機構而言,全球資產配置並非冷僻的專業名詞,而是已經習以為常的投資策略。其主要原理即是利用資產的區位空間維度差異,鞏固並提升價值投資的長期性與多樣性。

但對國內眾多的財富管理機構來說,要協助國內富人群體進行財富管理和資產配置,加大海外份額,實現持續增長,這一切才剛剛開始。

海外投資的政策推手

在中國人海外購房、投資的熱潮中,隱形的政策之手起到瞭重要作用。近幾年中國政府開放瞭海外投資管制,極大的推動瞭華人海外置業的增長。

過去兩年間,中國穩步推進人民幣資本項目可兌換,推出QDII、RQDII、QFII跨境金融投資機制,放寬跨境投資政策,鼓勵合格的境內外投資者使用人民幣開展跨境金融投資。

中國政府最初推出的QDII,是為瞭鼓勵中國機構投資者開發海外投資市場,並且取得瞭成功,海外投資交易額已突破430億美元。

仲量聯行華東區研究部總監周志鋒表示,QDII2對海外交易量的影響對於中國海外投資資本無疑具有積極意義。諸多機構將在整個交易過程中受益,而且在大型交易中獲得合法性。海外資本的投資者群體也將多元化,不同類型金融產品的滲透也為個人投資者提供瞭投資海外房地產的商機。

在資立方創始人王冠看來,QDII2呼之欲出。QDII2 提高瞭個人和機構海外投資的額度上限,將機構投資的最高投資上限從3億美元提高至10億美元。此舉將進一步鼓勵國內資本進行海外投資,促進資本向境外流動。

而監管機構也正在為個人海外投資拓寬合法路徑。比如,合格境內個人投資者境外投資試點管理辦法將很快發佈,首批試點QDII2的城市共有六個,分別為上海、天津、重慶、武漢、深圳和溫州。

央行官員亦在公開論壇上透露,中國央行下一步將繼續推進金融市場對外開放及改革相關政策,放寬額度限制可投資范圍,增加合格投資主體,適時研究推出合格跨境個人投資者,打通個人跨境投資通道。

對於監管當局而言,新北石門房貸一定程度上鼓勵中國投資境外確有其必要性,這不但可以通過投資於不同國別的金融資產分散投資風險,拓寬境外投資渠道,亦可幫助國內居民在經濟下行周期保證投資收益及資產保值增值,有利於滿足境內居民全球化資產配置的需求。

此外,中國與其他國傢簽訂貨幣互換協議、開通滬港通、籌備深港通等多項舉措,正幫助中國朝著資本賬戶可自由兌換的長期國傢戰略目標邁進,允許符合條件個人投資者和機構投資者更加自由地投資海外金融資產。(編輯 鄭升)

新聞來源http://finance.sina.com.cn/china/20151116/005923772074.shtml


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