土豪慌瞭房地產刮起瞭互聯網風暴
互聯網將消滅酒店！我們90後不買房！
這是房地產泡沫要破瞭嗎？哦，當然不是。第一句，是小米科技董事長雷軍向萬科總經理鬱亮的提問；第二句是馮侖最近演說中的觀點；第三句是90後創業者馬佳佳在萬科內部演講中的一句話。三句話看似風馬牛不相及，但話題都指向瞭互聯網思維對房地產行業的影響。
2013年底，萬科內部在一次次地討論互聯網正在顛覆所有的傳統行業，包括房地產業。"我們未來的對手不是現在所謂的對手，而可能是完全不知道的人做我們的對手。"萬科總經理鬱亮說，未來非常有可能出現類似"小米"的攪局者，以互聯網思維打碎行業舊秩序，從而取代以萬科為代表的行業傳統模式。去年底以來，鬱亮帶領上百人的管理團隊四處取經，他們先後拜訪瞭阿裡、騰訊、海爾，馬年春節後又拜訪瞭小米公司，然後又請來90後創業先鋒馬佳佳到萬科去做演講。
互聯網思維改變房地產，需要從何處下手呢？房地產開發、營銷、物業哪個環節最先被改變呢？
"由於用戶性質不同，在房地產開發環節，移動互聯網影響並不大，或者說你不用互聯網思維也沒有太大問題。"易居中國執行總裁丁祖昱說，"互聯網產業主打的是流量，是草根，是從下而上的；但買得起房子的人一般不是草根。"對於目前中國大多數的項目型房地產公司來說，開發商與客戶的關系基本都是一次性發生的，不像互聯網擁有長期客戶或用戶。而互聯網最先影響可能是在房地產的營銷、物業管理和地產金融等方面。
兩年之前，說到房地產電商很多人半信半疑，那麼復雜的房子怎麼在網上賣呢？現在房產電商正在取代廣告，成為公認的房地產互聯網主流營銷模式，滲透率大幅提裕隆汽車貸款-汽車貸款利率-汽車貸款試算高。
85後進入買房年齡，房地產廣告將大幅向互聯網和電商搬遷
"銷售環節的改變，也會影響到開發環節。"蔡鴻巖舉例說，以前都是房子快上市瞭才打廣告，現在可以在房子設計時就做廣告，通過抓取用戶、交流反饋來影響設計，"這就比較像是定制，所以在產品上市時根本不需要大量廣告。"
互聯網本質是消滅中間環節，那麼房地產中介有可能被消滅嗎？丁祖昱的答案是否定的。互聯網提供瞭一種非常好的工具，信息會越來越透明，騙人的事情會越來越少，"但是認為有人把房子在網上掛出來、就有人在網上買的想法比較天真。"這是由房地產行業的特征決定的，房地產做到信息對稱太難。他舉例說二手房交易，一個房子賣瞭幾次、房型是什麼，消費者很難從政府部門拿到資料，在中介公司能看到房型圖是他們自己畫出來的。"沒有專傢，房地產信息會更加不對稱，交易要不斷談判，效率會更低。"因此互聯網不會消滅地產中介，而是成為中介的工具。
為瞭競爭互聯網平臺(這意味著市場房貸南投埔里房貸占有率)，各大房產中介公司大把的錢花在瞭互聯網端口和虛擬店鋪上。目前，搜房通過向經紀人賣端口提供展示平臺開始，逐漸壟斷瞭二手房掛牌市場，最近又推出瞭網上社區店鋪。竺勁介紹，2013年鏈傢地產和中原地產支付給搜房的端口費僅在北京就高達2億元，而這兩傢公司在北京的二手房傭金也隻有30億。"搜房的股價從去年年中漲到現在81塊，說明這一模式得到瞭市場認可。"
與營銷環節的各顯神通相比，互聯網思維下的物業管理似乎是一塊更具想象力的蛋糕。從2013年10月底開始，萬科在與投資人交流時，最常提到的一個數據是48萬套-這是萬科1999年以來竣工物業的套數。在未來5年，萬科服務的社區可能增加到500個至600個，約100萬住戶、800萬的人口規模。而萬科為其中大多數提供物業服務。
互聯網的社區是虛擬的，而萬科物業搭建的是一個真實版的社區。有瞭這麼一大批業主，物業管理就像是把控瞭社區平臺的入口。2013年以來，萬科開始強調對業主的服務，在萬科很多小區都有食堂、菜場、社區商業等生活服務場所。2013年底萬科入股徽商銀行，著眼點是給業主提供金融服務。但龐大的業主群是否能通過互聯網將這些轉化為商機，萬科還在探索之中。
在物業方面，比萬科走得更快的是深圳花樣年地產公司。2013年底，它將旗下的物業管理公司彩生活剝離，並已經在港交所遞交瞭上市申請。自從2002年成立以來，這傢不太出名的物業管理公司通過並購的方式迅速做大，服務逾60萬個傢庭，目前已經超過萬科。它已經打出瞭"中國最大的社區服務運營商"的大旗，而不是傳統的物業管理。彩生活要編織的是一張基於各種社區需求的虛擬"B2F"(Business To Family)大網，它已經開發出瞭彩生活的APP平臺，為業主提供各種生活服務，而進入這個平臺的商傢需要給彩生活付費。花樣年總經理潘軍在接受記者采訪時曾大膽推算，這張網每年足以給公司帶來萬億的商機，屆時足以匹敵馬雲的菜鳥網。
事實上，各大開發商深耕客戶資源已經是大勢所趨，因為土地是有限的，擴張是有邊界的。"所有的行業都要深耕自己的客戶資源，但是房地產更加合適，在物理空間上非常密集。"丁祖昱認為在物業管理上的探索才剛剛開始，彩生活的模式還需要時間檢驗。"互聯網的本質是開放的，是你的業主不一定就是你的客戶。最關鍵是取決於後期的服務。"
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新聞來源http://fs.house.sina.com.cn/news/2014-03-06/08493967246.shtml
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