中國摩天大樓背後的利益鏈
文/同策咨詢研高雄桃源房貸究部總監 張宏偉
中國城市摩天大樓泛濫，與土地資源的稀缺性、政策引導、城市形象、政府業績、城市發展規劃、開發商的拿地模式等有諸多的關系，其大規模的興建背後有著復雜的利益鏈條。通過摩天大樓項目建造地標性建築，打造城市新地標，提升城市形象，顯示當地城市建設與發展的政績。
世界各地建築正在比誰更有"高度"，中國各大城市也不甘落後，甚至中國各地摩天大樓的興建已經表現有些過分，用"泛濫"一詞表達也一點不為過。
如醞釀多年之後，遠大集團終於在2013年啟動瞭838米"世界第一高樓"天空城市的開工典禮；總高為632米的上海中心大廈正在如火如荼進行建設，預計將於2015年全面建成並啟用；在蘇州紅極一時的"秋褲樓"旁，中南建設(6.54, -0.08, -1.21%)將新建一座700米以上的超高層；青島落成後的世奧大廈將成為集五星級酒店、智能寫字樓、高端商業和高端住宅的超大規模的建築集群，其中主樓部分將以339米的高度成為"北方第一高樓"......
這一切都還不算有"高度"。2014年6月20日有媒體爆料，將在中國武漢建造的世界最高建築--1000米的鳳凰塔，而鳳凰塔的建築高度將趕超848米的迪拜哈利法塔，成為世界第一高樓。這意味著隨著人類的新一輪超高建築熱潮興起，戴在哈利法臺中汽車借款免留車塔頭上的皇冠也許很快就將易主。
中國摩天大樓泛濫背後的復雜利益鏈條
據摩天城市網發佈的2012年《摩天城市報告》顯示，若采用152米為統計基線的美國標準，截至2012年，美國有533座摩天大樓，中國則有470座摩天大樓。但中國在建的摩天大樓還有332座，占全球在建的摩天大樓的87%。預計至2022年，中國摩天大樓總數將達1318座，是美國536座的2.5倍，其中80%將建在中小城市。
近幾年，在大中城市的中央商務區、城市副中心、區域中心、高鐵商務區等這些城市核心區或次中心區域內規劃、建設摩天擔保信用狀信貸年息借貸增貸轉貸台北大樓或綜合體項目已成為普遍的現象。
中國城市摩天大樓泛濫，與土地資源的稀缺性、政策引導、城市形象、政府業績、城市發展規劃、開發商的拿地模式等有諸多的關系，其大規模的興建背後有著復雜的利益鏈條。
從土地資源的角度來講，城市核心區域土地資源的有限性也就意味著必須提高容積率來實現土地的集約利用。提高容積率也就意味著在有限的土地資源內，其建築高度將達到區域內的高值。
國土資源部部長薑大明2014年1月10日在全國國土資源工作會議上說，中央要求東部三大城市群發展要以盤活土地存量為主，今後將逐步調減東部地區新增建設用地供應，除生活用地，原則上不再安排人口500萬以上特大城市新增建設用地。
在土地供應有限的市場背景下，一二線城市尤其是一線城市存量用地通過適當提高容積率集約利用土地、提高土地市場效率勢在必然，這樣的結果就是導致更多的摩天大樓的出現。
從當地城市或政府的角度來講，當地之所以熱衷於超高層項目，主要有兩個目的，一個是，通過摩天大樓項目建造地標性建築，打造城市新地標，提升城市形象，顯示當地城市建設與發展的政績；二是通過摩天大樓項目，一定程度上也可以吸引一些品牌企業入駐，比如世界500強企業、中國500強企業等，進行帶動整個項目或區域企業的集聚，對於區域板塊的城市競爭力提升會起到一定積極作用。
此外，城市化進程不斷推薦的市場背景下，新的城市發展規劃及商業環境不斷升級成為摩天大樓綜合體項目不斷推出的主因。當前，中國仍然處於城市化進程的快速發展階段，二三線城市在這個階段不斷推出新的城市規劃，這個規劃涉及新的城市副中心、新興商圈、區域合並、原有城市區域功能升級等諸多方面。這些規劃將直接導致社會及經濟資源向這些區域集合，也就直接導致超高層項目在中國二三線城市正不斷成長並經歷著快速的發展。
最後，從開發企業拿地模式的角度來說，摩天大樓或超高層已成為房企與政府談判的籌碼與拿地模式。表面上來看，房企以摩天大樓為概念進行拿地，開發城市綜合體項目，但是，當前摩天大樓實質上已經成為開發商與地方政府談判的籌碼，成為開發企業積極拿地，佈局一二線城市的核心地段，搶占市中心優質土地資源與未來發展先機的戰略佈局手段。
摩天大樓後遺癥：不可一味追求硬件"第一"
中國城市犯病超高層，摩天大樓太多並不是一件好事，建的太多有可能會為這個城市留下後遺癥。主要表現在三方面：
首先，當前來講，就經濟總量與承載能力而言，除瞭一線城市能夠承載這麼大體量的超高層摩天大樓項目之外，大多數三四線城市甚至部分發展較好的二線城市沒有太多能力承載摩天大樓項目，摩天大樓的建成最終有可能隻是建成瞭超高層鋼筋加水泥的形，而無法運營的好實現摩天大樓真正的城市價值所在。
其次，不少城市規劃、興建摩天大樓項目，顯示不少城市在發展過程中表現的相當浮躁，一味追求硬件的"第一"，希望通過表面上的城市形象提升吸引企業入駐，但事實上並不是這樣，城市"軟件 "也很重要，政府辦事效率、服務水平、市場開放程度等決定瞭企業是否在一個城市留得下來，活得好。
第三、有部分開發商以摩天大樓或超高層概念為拿地模式進行全國化佈局，在這個過程中，開發的項目一部分進行出售，一部分持有，以維持成本上的平衡。但是，就二三線城市超高層綜合體項目而言， 盡管對於開發商來講，可以通過可售型物業回籠資金，平衡資金，對於持有型物業如果一旦經營不善可以通過資產打包整體出讓，整體上開發商不會虧，但是，後續這些項目的經營性問題留給瞭接盤者甚至整個社會，將會形成更多的爛尾樓。
如此這般，在二三線城市，這些不善於經營的摩天大樓項目將在未來3-5年內大規模轉讓(一般而言，3-5年是一個商業地產項目的正常的一個市場培育期，過瞭這個培育期還沒有實現盈利，那麼企業財務壓力可能就會比較大)，這些開發企業也將被洗牌，逐漸退出市場，未來將市場集中度會越來越高。
(本文作者介紹：同策咨詢研究中心總監張宏偉)
新聞來源http://dl.house.sina.com.cn/news/2014-06-30/07202797171.shtml
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